Με τις διατάξεις του ν. 5100/2024, τροποποιείται το άρθρο 100 του ν. 5038/2023 και καθιερώνονται νέες προϋποθέσεις για τους πολίτες τρίτων χωρών που επενδύουν σε ακίνητα στην Ελλάδα με σκοπό την χορήγηση σε αυτούς άδειας μόνιμου διαμονής (golden visa).
Από τις 31 Μαρτίου 2024, με την επιφύλαξη της μεταβατικής περιόδου που αναφέρεται παρακάτω, η ελάχιστη αξία κτήσης της ακίνητης περιουσίας με σκοπό τη χορήγηση της άδειας διαμονής, καθορίζεται πλέον στις 800.000€ για τα ακίνητα που βρίσκονται στην Περιφέρεια Αττικής, Θεσσαλονίκης, Μυκόνου και Θήρας καθώς και σε νησιά με πληθυσμό που ξεπερνά τους 3.100 κατοίκους. Για τις υπόλοιπες περιοχές της χώρας, όπου το ύψος της επένδυσης σύμφωνα με το παλαιό καθεστώς είχε παραμείνει στις 250.000€, η ελάχιστη αξία κτήσης της ακίνητης περιουσίας αυξάνεται στις 400.000€. Σε περίπτωση επένδυσης σε υφιστάμενη οικοδομή ή ακίνητο για το οποίο έχει εκδοθεί οικοδομική άδεια, απαιτείται ελάχιστη επιφάνεια κύριων χώρων 120 τ.μ.
Επιπλέον, η ελάχιστη αξία κτήσης καθορίζεται στις 250.000€, ανεξάρτητα από τον τόπο που βρίσκεται το ακίνητο και χωρίς να προβλέπεται από το νόμο ελάχιστη επιφάνεια του ακινήτου επένδυσης, στις περιπτώσεις:
(α) επένδυσης σε ακίνητη περιουσία που οι κύριοι χώροι της αλλάζουν σε κατοικία,
(β) σε περιουσία που αποτελείται από βιομηχανικό κτήριο, εφόσον τα τελευταία τουλάχιστον πέντε έτη, δεν βρισκόταν σε αυτό εγκατεστημένη και σε λειτουργία βιομηχανία και
(γ) επένδυσης μέσω αγοράς διατηρητέου, προς αποκατάσταση κτιρίου.
Στις περιπτώσεις (α) και (β) η αλλαγή της χρήσης πρέπει να έχει ολοκληρωθεί πριν από την υποβολή του αιτήματος για την χορήγηση της μόνιμης άδειας. Στην περίπτωση (γ), η μεταβίβαση του ακινήτου πριν την ολοκλήρωση της αποκατάστασης ή της ανακατασκευής του, είναι άκυρη.
Σημειώνεται ακόμη ότι σύμφωνα με το Νόμο 5038/2023, οι επενδυτές διατηρούν την δυνατότητα εκμίσθωσης της ακίνητης περιουσίας τους. Ωστόσο, απαγορεύεται η βραχυχρόνια εκμίσθωσή καθώς και η υπεκμίσθωσή της. Ακόμη, απαγορεύεται η χρήση της περιουσίας αυτής ως έδρας ή υποκαταστήματος επιχείρησης. Σε περίπτωση μη τήρησης των παραπάνω προβλέψεων ανακαλείται η άδεια και επιβάλλεται διοικητικό πρόστιμο ύψους 50.000 ευρώ.
Τέλος, προκειμένου να μην διαταραχθεί η λειτουργία της αγοράς, προβλέπεται μια μεταβατική περίοδος κατά την οποία θα ισχύουν τα ακόλουθα:
1. Οι άδειες διαμονής των επενδυτών, που έχουν χορηγηθεί με βάση τις διατάξεις των άρθρων 20 του ν. 4251/2014 και 92 του ν. 5007/2022, παραμένουν σε ισχύ και ανανεώνονται για 5 έτη εφόσον συνεχίζουν να πληρούνται οι όροι που ίσχυαν κατά τη χορήγησή τους
2. Πολίτες τρίτων χωρών που θα εξοφλήσουν το τίμημα, ή θα καταβάλουν προκαταβολή ύψους 10%, ή θα υπογράψουν προσύμφωνο ή ιδιωτικό συμφωνητικό αγοράς βεβαίας χρονολογίας, αποδεικνύοντας σε κάθε περίπτωση τις σχετικές πιστώσεις έως τις 31 Αυγούστου 2024, μπορούν να ολοκληρώσουν την επένδυσή τους έως τις 31 Δεκεμβρίου 2024 με τις προϋποθέσεις που ορίζονταν στο προγενέστερο νομοθετικό πλαίσιο. Στην περίπτωση που δεν ολοκληρωθεί η αγορά του ακινήτου, οι επενδυτές τρίτων χωρών μπορούν να ολοκληρώσουν την επένδυσή τους σε άλλο ακίνητο, με τις προϋποθέσεις που ορίζονταν στο προηγούμενο νομοθετικό πλαίσιο, έως τις 30 Απριλίου 2025.
